Генеральний план території: особливості та порядок розробки

 

Генеральний план території – це різновид проектно-містобудівного документа, який застосовується для планування, реалізації забудови, реставрації або ремонту будівельних об’єктів. Саме з топозйомних досліджень починається розробка генплану будь-якого населеного пункту. Цим документом регулюється містобудівна діяльність (визначаються рішення, що регулюють розвиток, планування, забудову та використання території). Ключова частина генплану – масштабне зображення, яке створюється на основі креслення, накладеного на територіальний план в форматі топографіки або фотознімку.

Розбивка генерального плануОсновні особливості проектування генерального плану (ГП)

Генеральним планом міста вважається стратегічна розробка перспективного розвитку поселення або міського середовища. На підставі законодавства України даний документ зараховується до ключових нормативно-правових актів, розрахованими на територіальне розпланування. Генплан неодмінно повинен мати наукове обгрунтування на основі архітектурних, геодезичних та інших необхідних досліджень.

При розробці ДП обов’язково повинні враховуватися:

  • природоохоронні обмеження;
  • санітарні вимоги;
  • наявність поблизу заповідників, історико-культурних пам’яток;
  • інтереси інвесторів;
  • побажання громадськості.

На схемах, які включаються в генплан міста на підставі українського законодавства, повинні в обов’язковому порядку бути вказані такі пункти:

  • об’єкти теплових, газових, електричних і водопровідних комунікацій, розташованих в межах міського середовища;
  • автодороги, що знаходяться в громадському розпорядженні, мости, тунелі і інженерно-транспортні системи, які розташовуються в межах території поселення;
  • застосування площ муніципалітету, відображення обмежень різноманітних категорій землеволодінь, додаткова інформація, пов’язана з функціональним застосуванням проектованого об’єкта;
  • територіальні межі пам’яток культурної значення, природоохоронних зон;
  • землі з підвищеною небезпекою появи НС природного і антропогенного типу;
  • зональні обмеження місць, де капітальні будови будуть чинити негативний вплив;
  • функціональні зони з демонстрацією основних параметрів і характеристик розвитку, відповідних основного плану;
  • відображення розташування капітальних будівельних об’єктів місцевого значення;
  • картографічні схеми запланованих територіальних кордонів, розробка документації по яким здійснюється в першу чергу;
  • промислові, енергетичні, транспортні землі і важливі вузли зв’язку.

В Україні, як і в багатьох інших державах, план міста має рекомендаційний характер, тому не вважається законодавчим джерелом. У містах або поселеннях дану роль виконують правила по використанню землі і забудови, які включають схематичну карту містобудівного розбиття на функціональні зони.

Порядок проведення підготовчих робіт

Алгоритм створення або затвердження оновлених кордонів:

  1. Затвердження генплану.
  2. Рішення про складання землевпорядного проекту, спрямованого на установку кордонів.
  3. Розробка проекту землеустрою.
  4. Затвердження готового землевпорядного проекту.
  5. Винос нових кордонів території.

 Склад і зміст генплану визначається в ДБН Б. 1.1-15 2012. У нього входять:

  1. Схематичне розташування міста або села в загальній системі розселення.
  2. Опорний лист, що включає план поточного застосування території в об’єднанні зі схемою діючих планувальних обмежень. 
  3. Проектний лист, до якого входить генеральний план (основне креслення) і схема проектних планувальних обмежень. 
  4. Схема вулично-дорожньої мережі, селищного та міжміського транспорту, яка поєднується з кресленням поперечних вуличних профілів.
  5. Схема інженерної підготовки і територіальної захисту.
  6. Схема інженерного обладнання території.

При необхідності можуть включатися додаткові розділи: схема утилізації відходів, план зонування і т. Д.

Склад проекту планування території

Зазвичай містобудівний план земельної ділянки (ГПЗУ) представляється на вигляді зверху, рідше використовується поєднання з «відкритим видом», де відображається перший поверх будівельної споруди, що проектується. Генеральний план села або міста здійснюється в певному масштабі. Як правило, застосовуються у такому значенні: 1: 2000, 1: 500, 1: 200. Вони дозволяють найбільш точно, наочно і докладно відобразити важливі моменти, які повинні бути продемонстровані в ДП.

В ході розробки генерального плану креслярський пакет складається з ряду пунктів:

  • узагальнені відомості про використані кресленнями;
  • план разбивки;
  • організаційні особливості, характерні для рельєфу;
  • планування земельних мас;
  • зведений план інженерно-транспортних мереж;
  • територіальний благоустрій;
  • винесення окремих елементів (важливі фрагменти і вузли).

Основною функцією ГПЗУ є інформування по ключовим будівельним характеристикам проектованого об’єкта і існуючих обмежень, що належать до нього. Документ не стверджує описані норми, а тільки транслює їх в консолідованому вигляді. Фактично генеральний план земельної ділянки становить витяг з правил землеопису і забудови, проекту територіального межування і інших планувальних паперів.

Підготовка та розробка генплану села або міста

Генеральний план ділянки землі проектується в рамках проекту межування або в формі відокремленого документа. Запит на підготовку і наступну видачу ГПЗУ здійснюється за ініціативою землевласника. За законодавством України обов’язок по розгляду і прийняття документа покладається на місцеві уповноважені держоргани.

Якщо фізособа чи юрособа подає заявку в місцеві адміністративні органи з метою отримання містобудівного плану території, здійснення загальнодоступного слухання не потрібно. Відповідний архітектурно-будівельний державний орган протягом 20 робочих днів проводить необхідні дії з підготовки ГПЗУ та утвердження документа. Важливою особливістю є відсутність грошового збору за виконання даної послуги.

Вихідними даними для розробки ДП є:

  • ТЗ (технічне завдання) для проектування;
  • концептуально-композиційне рішення – ескіз, представлений в ілюстративної формі або у вигляді 3D-візуалізації ОКС (об’єкт капітального будівництва);
  • АПЗ (архітектурно-планувальне завдання);
  • відомості, отримані в результаті проведення аерофотозйомки і топографічної зйомки;
  • карта розміщення існуючих зелених зон;
  • технічні особливості для під’єднання інженерних комунікацій з обов’язковим зазначенням усіх точок підключення;
  • документи, що підтверджують право власності на об’єкт, що проектується;
  • відомості про будівлі, що знаходяться на території, де будуть здійснюватися будівельні роботи;
  • узгоджені звіти з інженерно-геодезичних досліджень;
  • інша інформація і документація в залежності від специфічних особливостей реалізованого проекту.

Коли база зібрана, можна переходити до безпосередньої розробки генплану, яка складається з 2 основних частин: проектування та формування пакету робочої документації. Ключові етапи розробки проектної документації:

  1. Формування узагальнених відомостей на основі робочих креслень.
  2. Створення ситуаційного плану, де демонструються дані про знаходяться в розробляється області споруд і об’єктів.
  3. Складання зведеного або креслення розпланування території, на якій планується проведення будівельних робіт.
  4. Підготовка плану земляних мас і організації рельєфу.
  5. Обгрунтування запланованих заходів і рішень з благоустрою обраної земельної ділянки.
  6. Планування розміщення інженерно-транспортних мережевих вузлів, магістралей і кабелів.
  7. Ретельне опрацювання і продумування виносних компонентів (вузлів і фрагментів).

До складу пакету робочої документації включаються:

  • креслення і схеми;
  • ескіз або 3D-модель конструкцій і будівель нетипового характеру;
  • відомість, що відображає інформацію про проведення будівельно-монтажних заходів;
  • пояснювальна записка, яка пояснює особливості документації та безпосередньо проекту.

У пояснювальній записці детально розбираються основні характеристики територіальної ділянки. Додатково вноситься обгрунтування використаних композиційних і інженерних рішень, які повинні відповідати містобудівному регламенту, технічним нормам і вимогам безпеки.

Письмова інформація доповнюється докладними обчисленнями і розрахунками. У додатку до генплану міститься список дій і заходів, спрямованих на забезпечення безпеки будівельного об’єкта. В обов’язковому порядку необхідно вказати основні принципи організації рельєфу. Підсумкове рішення з благоустрою земельної ділянки формується у вигляді текстового документа.

У прикладеної пояснювальній записці додатково може міститися наступна інформація:

  • схематичний опис зонування території;
  • обгрунтовані рішення за функціональним призначенням і розміщенням будівельних об’єктів;
  • технічні показники транспортних розв’язок, схема місць перетину доріг з магістралями, які вже існують;
  • ключові техніко-економічні показники (площа, щільність забудови, озеленені зони і т. д.).

У блоці «Загальні дані» генплану вказується відомість креслення, документи для посилання та додатки. Місця розташування існуючих ОКС і проектованих будівель, підходи і під’їзди до споруд теж відзначаються в схемі. В ситуаційний план вноситься фотографія об’єкта, знята з повітря. На ній чітко позначаються межі розробляється території. В процесі проектування здійснюється прив’язка земельної ділянки та будівель, що існують в даному просторі.

У графічної частини знаходиться схематичне зображення переміщення транспорту. У план організації рельєфу вносять інформацію про вертикального планування і пристрої земельних мас. На зведеному плані відзначаються точки, де буде здійснено підключення діючих комунікацій і проектованого споруди.

В ілюстративному вигляді на кресленнях зображуються рішення з благоустрою, проведення комунікацій з висвітлення. У документі з озеленення наводяться дані про насадженнях, елементах і особливостях ландшафту, малих архітектурних будівель.

Підготовлений ГПЗУ дозволяє отримати дозвільні документи. Після його затвердження і видачі можна переходити до подальшої розробки будівельного проекту. Щоб спростити процедуру і прискорити процес, краще замовити містобудівний план земельної ділянки в проектно-інженерної компанії «Геоспектр-7».

Ми вже 10 років спеціалізуємося на розробці будівельних проектів, підготовці відповідної документації і проведенні інженерно-геодезичних досліджень. Головними перевагами нашої компанії є: висококваліфіковані фахівці, використання сучасного обладнання та методів, вироблених за довгі роки практики.

Фахівці компанії завжди готові безкоштовно надати консультацію по робочому процесу, зорієнтувати за ціною генерального плану або конкретної послуги, відповісти на питання, що цікавлять. Щоб уточнити деталі співпраці або оформити попереднє замовлення, телефонуйте +38 (050) 370-07-70, +38 (068) 370-07-70 або +38 (073) 370-07-70. Також можна написати нам на email, відправити тікет через форму зворотного зв’язку або надіслати запитання в месенджерах.