Генеральный план территории: особенности и порядок разработки

 

Генеральный план территории — это разновидность проектно-градостроительного документа, который применяется для планирования, реализации застройки, реставрации или ремонта строительных объектов. Именно с топосъемочных изысканий  начинается разработка генплана любого населенного пункта. Этим документом регулируется градостроительная деятельность (определяются решения, регулирующие развитие, планировку, застройку и использование территории). Ключевая часть генплана — масштабное изображение, которое создается на основе чертежа, наложенного на территориальный план в формате топографики или фотоснимка.

Разбивка генпланаОсновные особенности проектирования генерального плана (ГП)

Генеральным планом города считается стратегическая разработка перспективного развития поселения или городской среды. На основании законодательства Украины данный документ причисляется к ключевым нормативно-правовым актам, рассчитанным на территориальную распланировку. Генплан непременно должен иметь научное обоснование на основе архитектурных, геодезических и других необходимых исследований.

При разработке ГП обязательно должны учитываться:

  • природоохранные ограничения;
  • санитарные требования;
  • наличие поблизости заповедников, историко-культурных памятников;
  • интересы инвесторов;
  • пожелания общественности.

На схемах, которые включаются в генплан города на основании украинского законодательства, должны в обязательном порядке быть указаны следующие пункты:

  • объекты тепловых, газовых, электрических и водопроводных коммуникаций, расположенных в пределах городской среды;
  • автодороги, находящиеся в общественном распоряжении, мосты, туннели и инженерно-транспортные системы, которые располагаются в пределах территории поселения;
  • применение площадей муниципалитета, отражение ограничений разнообразных категорий землевладений, дополнительная информация, связанная с функциональным применением проектируемого объекта;
  • территориальные границы памятников культурного значения, природоохранных зон;
  • земли с повышенной опасностью появления ЧС естественного и антропогенного типа;
  • зональные ограничения мест, где капитальные строения будут оказывать отрицательное воздействие;
  • функциональные зоны с демонстрацией основных параметров и характеристик развития, соответствующих основному плану;
  • отображение расположения капитальных строительных объектов локального значения;
  • картографические схемы запланированных территориальных границ, разработка документации по которым осуществляется в первую очередь;
  • промышленные, энергетические, транспортные земли и важные узлы связи.

В Украине, как и во многих других государствах, план города имеет рекомендательный характер, поэтому не считается законодательным источником. В городах или поселениях данную роль выполняют правила по использованию земли и застройки, которые включают схематическую карту градостроительного разбиения на функциональные зоны.

Порядок проведения подготовительных работ

Алгоритм создания или утверждения обновленных границ:

  1. Утверждение генплана.
  2. Решение о составлении землеустроительного проекта, направленного на установку границ.
  3. Разработка проекта землеустройства.
  4. Утверждение готового землеустроительного проекта.
  5. Вынос новых границ территории.

 Состав и содержание генплана определяется в ДБН Б. 1.1-15 2012. В него входят:

  1. Схематическое расположение города или села в общей системе расселения.
  2. Опорное письмо, включающее план текущего применения территории в объединении со схемой действующих планировочных ограничений. 
  3. Проектное письмо, в которое входит генеральный план (основной чертеж) и схема проектных планировочных ограничений. 
  4. Схема улично-дорожной сети, поселкового и междугородного транспорта, которая совмещается с чертежом поперечных уличных профилей.
  5. Схема инженерной подготовки и территориальной защиты.
  6. Схема инженерного оборудования территории.

При необходимости могут включаться дополнительные разделы: схема утилизации отходов, план зонирования и т. д.

Состав проекта планировки территории

Обычно градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) представляется на виде сверху, реже используется совмещение с «открытым видом», где отображается первый этаж строительного сооружения, который проектируется. Генеральный план села или города осуществляется в определенном масштабе. Как правило, применяются следующие значения: 1:2000, 1:500, 1:200. Они позволяют наиболее точно, наглядно и подробно отобразить важные моменты, которые должны быть продемонстрированы в ГП.

В ходе разработки генерального плана чертежный пакет состоит из ряда пунктов:

  • обобщенные сведения по использованным чертежам;
  • план разбивки;
  • организационные особенности, характерные для рельефа;
  • планировка земельных масс;
  • сводный план инженерно-транспортных сетей;
  • территориальное благоустройство;
  • выноски отдельных элементов (важные фрагменты и узлы).

Основной функцией ГПЗУ является информирование по ключевым строительным характеристикам проектируемого объекта и существующим ограничениям, относящимся к нему. Документ не утверждает описанные нормы, а только транслирует их в консолидированном виде. Фактически генеральный план земельного участка представляет выдержку из правил землеописания и застройки, проекта территориального межевания и других планировочных бумаг.

Подготовка и разработка генплана села или города

Генеральный план участка земли проектируется в рамках проекта межевания или в форме обособленного документа. Запрос на подготовку и последующую выдачу ГПЗУ осуществляется по инициативе землевладельца. По законодательству Украины обязанность по рассмотрению и принятию документа возлагается на местные уполномоченные госорганы.

Если физлицо или юрлицо подает заявку в местные административные органы с целью получения градостроительного плана территории, осуществление общедоступного слушания не требуется. Соответствующий архитектурно-строительный государственный орган в течение 20 рабочих дней производит необходимые действия по подготовке ГПЗУ и утверждению документа. Важной особенностью является отсутствие денежного сбора за выполнение данной услуги.

Исходными данными для разработки ГП являются:

  • ТЗ (техническое задание) для проектирования;
  • концептуально-композиционное решение — эскиз, представленный в иллюстративной форме или в виде 3D-визуализации ОКС (объект капитального строительства);
  • АПЗ (архитектурно-планировочное задание);
  • сведения, полученные в результате проведения аэрофотосъемки и топографической съемки;
  • карта размещения существующих зеленых зон;
  • технические особенности для подсоединения инженерных коммуникаций с обязательным указанием всех точек подключения;
  • документы, подтверждающие право собственности на проектируемый объект;
  • сведения о строениях, находящихся на территории, где будут осуществляться строительные работы;
  • согласованные отчеты по инженерно-геодезическим исследованиям;
  • иная информация и документация в зависимости от специфических особенностей реализуемого проекта.

Когда база собрана, можно переходить к непосредственной разработке генплана, которая состоит из 2 основных частей: проектирование и формирование пакета рабочей документации. Ключевые этапы разработки проектной документации:

  1. Формирование обобщенных сведений на основе рабочих чертежей.
  2. Создание ситуационного плана, где демонстрируются данные о находящихся в разрабатываемой области сооружений и объектов.
  3. Составление сводного или разбивочного плана территории, на которой планируется проведение строительных работ.
  4. Подготовка плана земляных масс и организации рельефа.
  5. Обоснование запланированных мер и решений по благоустройству выбранного земельного участка.
  6. Планировка размещения инженерно-транспортных сетевых узлов, магистралей и кабелей.
  7. Тщательная проработка и продумывание выносных компонентов (узлов и фрагментов).

В состав пакета рабочей документации включаются:

  • чертежи и схемы;
  • эскиз или 3D-модель конструкций и строений нетипового характера;
  • ведомость, отражающая информацию о проведении строительно-монтажных мероприятий;
  • пояснительная записка, объясняющая особенности документации и непосредственно проекта.

В пояснительной записке подробно разбираются основные характеристики территориального участка. Дополнительно вносится обоснование использованных композиционных и инженерных решений, которые должны соответствовать градостроительному регламенту, техническим нормам и требованиям безопасности.

Письменная информация дополняется подробными вычислениями и расчетами. В приложении к генплану содержится список действий и мер, направленных на обеспечение безопасности строительного объекта. В обязательном порядке необходимо указать основные принципы организации рельефа. Итоговое решение по благоустройству земельного участка формируется в виде текстового документа.

В приложенной пояснительной записке дополнительно может содержаться следующая информация:

  • схематическое описание зонирования территории;
  • обоснованные решения по функциональному назначению и размещению строительных объектов;
  • технические показатели транспортных развязок, схема мест пересечения дорог с магистралями, которые уже существуют;
  • ключевые технико-экономические показатели (площадь, плотность застройки, озелененные зоны и т. д.).

В блоке «Общие данные» генплана указывается чертежная ведомость, документы для ссылки и приложения. Места расположения существующих ОКС и проектируемых строений, подходы и подъезды к сооружениям тоже отмечаются в схеме. В ситуационный план вносится фотография объекта, снятая с воздуха. На ней четко обозначаются границы разрабатываемой территории. В процессе проектирования осуществляется привязка земельного участка и построек, существующих в данном пространстве.

В графической части находится схематическое изображение перемещения транспорта. В план организации рельефа вносят информацию о вертикальной планировке и устройства земельных масс. На сводном плане отмечаются точки, где будет осуществлено подсоединение действующих коммуникаций и проектируемого сооружения.

В иллюстративном виде на чертежах изображаются решения по благоустройству, проведению коммуникаций по освещению. В документе по озеленению приводятся данные о насаждениях, элементах и особенностях ландшафта, малых архитектурных построек.

Подготовленный ГПЗУ позволяет получить разрешительные документы. После его утверждения и выдачи можно переходить к дальнейшей разработке строительного проекта. Чтобы упростить процедуру  и ускорить процесс, лучше заказать градостроительный план земельного участка в проектно-инженерной компании «Геоспектр-7».

Мы уже 10 лет специализируемся на разработке строительных проектов, подготовке соответствующей документации и проведении инженерно-геодезических исследований. Главными преимуществами нашей компании являются: высококвалифицированные специалисты, использование современного оборудования и методов, выработанных за долгие годы практики.

Специалисты компании всегда готовы бесплатно предоставить консультацию по рабочему процессу, сориентировать по цене генерального плана или конкретной услуге, ответить на интересующие вопросы. Чтобы уточнить детали сотрудничества или оформить предварительный заказ, звоните по телефону +38 (050) 370-07-70, +38 (068) 370-07-70  или +38 (073) 370-07-70. Также можно написать нам на email, отправить тикет через форму обратной связи или прислать вопрос в мессенджерах.