Серпень 11 2020 0Коментарий

Договір оренди земельної ділянки: як продовжити

 

З юридичною процедурою продовження договору оренди земельної ділянки стикаються багато землекористувачів. На відміну від власників землі орендарі отримують право розпоряджатися нею тільки згідно з укладеним між двома сторонами договору. При цьому їх права регулює Закон «Про оренду землі», а також Цивільний і Господарський кодекси України. Закономірним бажанням переважної більшості користувачів земельних ресурсів є пролонгація угоди. У цій статті будуть розглянуті всі тонкощі і нюанси проведення даної процедури.

 

Як взяти ділянку в оренду?

Оренда земельної ділянки – це тимчасове використання певної території для проведення різної господарської діяльності. Вона здійснюється на платній основі і регулюється двосторонньою угодою національному законодавстві. Оскільки закон про продаж земель почне працювати лише 1 липня 2021 року в більшості випадків передача прав на ділянку здійснюється шляхом договору оренди. Це дозволяє власникам земельних паїв, які не бажають самостійно обробляти наділ, отримувати відчутну грошову вигоду. Подібні правові відносини оформляються спеціальним офіційним документом – договором. Максимальний термін оренди становить 50 років, а мінімальний залежить від виду ділянки. Для сільськогосподарських наділів він становить 7 років, а для земель з гідротехнічної меліорацією – 10 років.

Варто зазначити, що громадяни України мають можливість орендувати територію у фізичних осіб, організацій чи держави. Взаємовідносини землевласника і орендаря прописуються в орендному договорі. Він в обов’язковому порядку містить наступну інформацію:

  • характеристику об’єкта;
  • тривалість договору;
  • форму і порядок розрахунку.

Серед характеристик наділу: аналіз його цільового призначення, номер  по держкадастру, розташування і розміри. Також в документі може прописуватися інша додаткова інформація. Наприклад, певний порядок користування ресурсами та інші вимоги до сторін угоди. Порядок оформлення земельної ділянки в оренду прописаний в Законі «Про оренду землі», стаття 17 якого говорить, що документ вважається дійсним після державної реєстрації передачі прав.

Оренда сільськогосподарських територій, що належать державі або комунальним підприємствам, має свої особливості. Згідно з Постановою Кабміну № 413 така територія може передаватися у власність виключно в результаті торгів. Приватний землевласник при бажанні також може оголосити аукціон. Однак, якщо сторони домовляються про угоду без його проведення, досить укладення письмової угоди.

 

Розірвання договору оренди землі

Дія документа може припинитися за взаємною згодою обох сторін. Можливість одностороннього розірвання, як правило, вказуються в самій угоді. Це можуть бути, наприклад, такі ситуації:

  • недотримання обов’язків і прописаних умов однією зі сторін;
  • нецільове використання території;
  • систематична затримка виплати орендної плати;
  • забруднення наділу радіоактивними або хімічними речовинами;
  • надмірне виснаження ґрунту, використання пестицидів та інше.

 

Юридичні аспекти продовження договору оренди землі

Наближення закінчення терміну оренди земельної ділянки змушує задуматися про можливість його продовження. Це особливо актуально для фермерських господарств, які проводять культивацію та інші агротехнічні заходи з розрахунку багаторічного використання паю. Не менш важливим є продовження терміну дії документа на ділянках під будівництво і в багатьох інших випадках.

Для захисту прав користувача землі українським законодавством передбачено переважне право оренди земельної ділянки справжнім орендарем. Щоб ним скористатися, необхідно дотримання декількох обов’язкових умов:

  • розглянута територія як і раніше буде здаватися в оренду;
  • користування ділянкою здійснюється строго у відповідності з офіційним договором.

Однак навіть в цьому випадку можуть виникати питання щодо реалізації даного права. Особливо якщо втрутяться конкурентні інтереси третіх сторін. Щоб уникнути подібних непорозумінь, варто скористатися надійним і перевіреним способом – звернутися до фахівців. Наша компанія гарантовано допоможе оформити всі папери належним чином з урахуванням всіх нормативних і законодавчих актів. Що дасть незаперечну перевагу при вирішенні земельних питань.

 

Автоматична пролонгація договору оренди земельної ділянки

Частина 6 статті 33 ЗУ «Про оренду землі» говорить, що автоматична пролонгація документа на той самий строк і на тих же умовах можлива при дотриманні двох умов:

  • орендар продовжує користуватися ділянкою після закінчення дії угоди;
  • власник землі не висловив заперечень протягом одного місяця після закінчення терміну документа.

Таке тривале «мовчання» орендодавця прирівнюється до згоди на продовження договору. Більш того, згідно з висновками Верховного Суду орендар не зобов’язаний інформувати другу сторону про бажання скористатися цим правом. Хоча, щоб уникнути різночитань закону фахівці рекомендують повідомити власника ділянки про такий намір. Причому зробити це як мінімум за місяць до закінчення терміну договору оренди. Таким чином, орендодавець не зможе укласти угоду з іншою особою. Якщо ж власник землі приймає рішення про самостійну її обробку, він не зобов’язаний продовжувати документ.

Поновлення договору вимагає підписання спеціальної додаткової угоди. Причому вона повинна оформлятися навіть при автоматичному продовженні оренди. А сам документ повинен бути підписаний протягом місяця. Відмова власника землі від підписання угоди або затягування термінів може бути приводом для оскарження його дій в судовому порядку. Щоб запобігти можливим непорозумінням, всі повідомлення рекомендується направляти цінним листом з рекомендованим повідомленням. При необхідності вони можуть стати доказом своєчасного інформування про припинення оренди з боку власника ділянки. Або ж наміри орендаря продовжувати використовувати землю після закінчення терміну поточного договору.

Крім того, при порушенні переважного права орендаря також можна звернутися до суду. Наприклад, якщо власник ділянки підписав документ з новим орендарем на тих же умовах в обхід попереднього. Або ж орендодавець проінформував про використання землі під власні потреби. Одночасно з чим в Держреєстрі з’явилася інформації про договір з новим орендарем.

 

Особливості суборенди земельної ділянки

Суборенда являє собою передачу території, взятої в оренду, для користування третім особам. Дана процедура в обов’язковому порядку узгоджується з землевласником і обмежується заданими умовами. У статті 8 ЗУ «Про оренду землі» прописується можливість передачі наділу в суборенду зі збереженням цільового призначення. Дана можливість повинна фіксуватися в первісному орендному договорі або підтверджуватися письмовим дозволом орендодавця.

Після підписання договір суборенди реєструється в державних органах. Нотаріальне посвідчення може проводитися за згодою сторін. Варто зазначити, що термін такого документа не повинен перевищувати тривалості оренди даної території. Крім того, документ слід складати в рамках положень основного орендного договору, без накладок і протиріч. Таким чином, закінчення орендного договору призводить і до припинення суборенди.

Також суборенда території з розташованими на ній державними або комунальними структурними підрозділами законодавчо заборонена. Аналогічні обмеження накладені на майно, установи, підприємства та організації, що належать АР Крим.

Як оформити продовження договору оренди?

Згідно зі статтею 33 ЗУ «Про оренду землі» договір може бути відновлений двома шляхами. Спільної домовленістю обох сторін з підписанням додаткової угоди. Цей варіант можливий при належному порядку землекористування та взаємному виконанні умов договору. Або ж шляхом автоматичного продовження за умови продовження користування землею та відсутності заперечень з боку власника. У подібному випадку контракт поновлюється на колишніх умовах і також вимагає підписання додаткової угоди.

Оскільки подібні документи відрізняються складністю і вимагають глибокого знання законів, рекомендується скористатися послугами фахівців. Наша компанія виконує весь комплекс робіт по інженерно-геодезичним вишукуванням. У тому числі і продовження договору оренди з урахуванням всіх нюансів і вимог українського законодавства. Наші фахівці добре ознайомлены з порядком оформлення документа і зможуть швидко і кваліфіковано допомогти вам в цьому питанні.

Читати та відповісти на коментар